(業界紙レポートを要約) フォーチュン誌はコロナ時代において超低金利が続いた米国住宅市場の状況を一見良い状態に見える反面大変な問題が隠されていると指摘している。低金利は借り手である住宅所有者にとっては良いが、現在のように金利がここまで上昇すると誰も売却しようというモチベーションが生まれない。いわゆるロックイ ン効果と呼ばれる状態でやむを得ない事情でもない限り3%で借りてい
(業界紙レポートを要約) ZILLOW 社の調査によると米国で住宅価格中間値が100万ドル（1 億5700 万円）を超えた都市は550を超えたという。しかし選ばれた都市のほとんどは2024年のホットな市場には属していない。住宅市場（売買）は二極化が進んでいる。 一つのグループは住宅価格が100万ドルを超える市場における住宅所有者で彼らは3%前後の低い住宅金 利を支払っているため売却することに消極的
(業界紙レポートを要約) 買い手エージェントに支払われるコミッションをめぐって続いていた訴訟の大部分が示談によって決着が つきつつあるが、最大の被告である全米不動産協会(NAR)も示談が成立した。売り手が売り手エージェ ントと買い手エージェントのコミッションを両方支払うという既存システムは米国で長く続いてきたが、 このシステムでは買い手エージェントが買い手に支払われるコミッション額を通知する必要が
(ウィンドミア不動産社マシューガーデナー氏の報告を要約) 2024年における米国住宅市場の動向を10項目に上げてみた。 1. バブルにはなっていない バブルを心配する声はよく聞かれる。住宅市場が崩壊するのではないかという心配は今のところなさそうである。昨年の市場を見ても前年より予想を上回る結果となった。高価格、高金利、小在庫のトリプルパンチは今年も続きそうだが、バブルの様相は見られない。ローン残高
(Zillow 社報告を要約) 不動産ポータルで最大のZillow社はアップルストアでアップル社が開発したアップルビジョンプロを使ったインターアクティブなホームサーチを提供し始めた。ZillowImmerseと名付けられた同サービスを使うとこれまで普及してきたバーチュアルホームツアーや3Dツアーとは格段に違う臨場感を体験できる。 https://mma.prnewswire.com/media/2
(Zillow 社報告を要約) 米国で最大不動産ポータルサイトであるZillowは昨年1年間に2500億回の問い合わせを受けている。その内容をまとめた報告書が同社から発表された。これを見ると米国民が不動産に対してどのような考えや 行動パターンを持っているかがよくわかる。 同社は AI を利用したナチュラルランゲージサーチと呼ばれるサービスを昨年より開始している。このサービスを利用すると不動産に関し
(Redfin 社報告を要約) 米国で住宅を所有することが最も困難になりつつある。2023 年に米国世帯所得の中間値に当たる年収 $78,642 を得ている世帯で米国住宅価格の中間値に当たる$408,806 の住宅を購入する場合、収入の41.4%を住宅費に充てなければならない。2022 年における数値は38.7%だったのでそれをさらに超えて記録を更新したことになる。 米国で平均的な世帯が平均的な住
（Zillow社報告を要約） 米国住宅不動産はここ数年で急激に価格が上昇しこの1−2 年で住宅ローン金利が2倍以上に上がった。 この影響で今住宅を購入した場合次に売却して少しでも利益が出るまでに平均 13.5 年を要することがポータルサイトの最大手である Zillow 社の調査で分かった。 同社による調査では購入時と売却時(予想)における住宅の平均的な価値、売買にかかる諸費用、コミッ ション、ロー
（Zillow社報告を要約） 米国住宅資産総額は52兆ドルに達する見込みである。米国住宅ポータルサイトの最大手Zillow社がこのほど住宅総資産額についての調査結果を発表した。 米国住宅総資産額の推移 （2017年から2023年まで、X10億ドル） 過去１年間で2.6兆ドルの増加を記録した。2022年後半期に住宅市場がスローダウンしたが、危惧されていた長期化はなく、2023年に入ってからは堅調に市
全米最大の州であるカリフォルニア州でもついにオンライン公証人制度が認可されることになった。すでに他州44州で同制度が認可されておりむしろタイミング的には遅い。しかし同州の不動産取引件数や経済力を考えると今回の認可による影響は極めて大きい。 Remote Online Notarization(RON)と呼ばれる制度は同州上院議会での可決を受けてガビンニュウーサム知事が署名すれば施行という運びとなる
(ディッコンハイヤット氏記事を要約) FRB は公定歩合を 5.25%から 5.5%に上げて、公定歩合は 2001 年以来の高さとなった。2022 年 3 月から何 と 11 度目の利上げである。これだけ急激に公定歩合を上げる背景には米国経済のインフレ懸念が払拭で きない状態にある証と言える。公定歩合を上げれば消費者の消費力が落ちることによってインフレを修正 できるはずである。今年 6 月の CP
(マットカーター氏記事を要約) 米国住宅ローンの二次市場をまとめる政府系銀行である FANNIEMAE(ファニメ)が米国住宅市場に関する アンケートを発表した。同調査は米国各地から18歳以上で家計において意思決定者である 1069 人を対象 に行われた。 結果からまずわかったのは昨年から急速に上昇したローン金利の影響で家を買うことを諦める人が大半を 占めていることである。ロックイン効果と呼ばれるも
(ジムダーリンプル氏記事を要約) ここ5−6年間で最も人気がある州の一つがテキサスである。コロナ以前でもテキサス州は人気があった が、コロナ禍でリモートワークが主流になると同州の不動産がさらにホットになった。同州ではさらに人 を呼び込む政策を立案している。 州別固定資産税率の比較 (年率% 税率は実効中間値。カラーが濃い州ほど税率が高い) そのメインとなるものが固定資産税の減額である。州知事である
(ジムダーリンプル氏記事を要約) 不動産業界に AI がやってくる。好き嫌いに関わらず、変化する環境には対応していくしかない。チャッ ト GPT を代表とする AI が不動産ビジネスにおいても人間に代わって機能することがエージェント、そして消費者の間で取り沙汰されている。この大きな流れは次の4つの分野に分けられる。 1. チャットボット チャットボットは以前より存在していたが、最近の技術進歩によっ
4 月 1 日よりロサンゼルスで実施が始まった ULA について説明してみたい。新税はロサンジェルス市内 における不動産全てがその売却時に対象となる。年次の固定資産税とは異なり、売却時のみとなる。物件所有そのものにかけられる税金ではなく譲渡時にかけられる性格のものである。 同法律は 2022 年 11 月に住民投票により賛成 58%対反対 42%で可決された。BASE TAX(基本税)は譲渡 価格
過去2年間でオフィスからアパートの変換するコンバージョンが対前年比で 25%伸びている。その数は 全米で 11000 棟に及ぶ。現在修復中の物件は 77000 棟と今後さらにその数が増加する予定である。 変換されたアパート総数は 2020−2021 年の1年間で 28000 棟となっている。 全米におけるコンバージョンアパート数の推移(棟) (ヤーディマトリックス社レントカフェ分析より) コンバー
住宅市場は常に動いていて一定することがない。これは川の流れや海の波と同じである。これを正確に予 測することはほぼ不可能である。またマスコミのように米国全体を一つの市場と捉えるのも無理な話であ る。私は常に住宅市場は地域性が強いものであり IT のように全米やグローバルマーケットといった捉え 方が難しいと考えている。州ごとに捉えても難しく市町村の単位まで細分化してもなおその中で中心部、 郊外、学校区
2022 年中盤から景気が変わり始めた。米国住宅市場で言えば前半は極端な売り手市場であった。低金利 に加えて売り物件数が少ないことも手伝って、市場に出た物件はそのほとんどが複数の買い手で取り合い になり、市場に出されてからわずか数日で希望価格かそれを大きく上回る価格で取引された。その後 FRB が金利を 0.75%ずつ上げ出してから少しずつ熱が引いてゆき後半になると成約数が激減し始めた。まさ に
（メガンレオンハート氏の記事要約） ２週間に一度Zillowでご近所で住みたい家を探すのが習慣になっている。しかし楽しくない。自虐的行為に等しい。 住宅価格は恐ろしく高騰している。加えて住宅ローン金利が急騰したので、毎月の支払いは以前に比べて信じられないほど値上がりした。 住んでいるアパートの道路沿いにある４ベッドルームの家の売り出し価格は110万ドルである。同じ道路沿いにもう少し大きくてリモデル
従来型不動産ビジネスに殴り込みをかけて登場したiBuyerプログラムは縮小して徐々に消滅の方向に向かっているようである。その代表格の一つであるレッドフィン社がこのほど同社のiBuyerプログラムを終了すると発表した。同時に同社では全従業員の13％をリストラの対象とするという。 ただiBuyerプログラムが消滅するかといえばこれは定かではない。残るiBuyer企業で代表格はオープンドア社とオファーパ
FRB（米国連邦準備委員会）は2022年数回にわたって公定歩合を立て続けに引き上げた。結果として住宅市場はスーパーホットからコールドに急変した。政府が加熱するインフレへの対抗措置であるが、これにより景気後退の不安が増加した。株価の下落、企業の従業員雇用の減少と解雇の増加、住宅ローン金利上昇などその兆候が至るところに見られる。同時にエネルギーや公共料金、食品を中心として物価高が毎日の生活に大きな影響
